In mijn studententijd hoorde ik voor het eerst dat mensen aan huisruil deden tijdens hun vakantie. Woningruil is simpel als je één op één ruilt van huis. Jij naar Zeeland en Zeeland naar jou.
Maar als je naar Spanje wilt en iemand uit Rusland wil weer in jouw huis, wordt het traject al lastiger. Nu internet de kinderschoenen voorbij is, ontstaan er digitale systemen waarbij je zonder tussenkomst van een reisorganisatie huizen kunt huren en verhuren. Airbnb en Wimdu zijn daar succesvolle voorbeelden van. Deze diensten zijn overigens niet gratis, maar als je je huis bij jouw afwezigheid kunt verhuren is je vakantie wel bijna gratis.
Wat zijn eigenlijk de financiële risico's en de fiscale consequenties van dergelijke diensten?
Is de kamerverhuurvrijstelling bijvoorbeeld van toepassing? Wat gebeurt er bij brand of andere schade? En kun je er een winstgevend businessmodel van maken door huizen te kopen en die te verhuren via dit soort platforms?
Check ook: Lees dit als je je huis gaat verhuren via Airbnb
Banken, verzekeringsmaatschappijen en overheden
De laatste tijd krijg ik met regelmaat klanten aan de lijn die het plan hebben een woning te kopen met als doel die te verhuren via Airbnb. Zij krijgen dit niet gefinancierd bij de bank. Het is een nieuw concept, waardoor een bank de risico's ervan niet goed kan inschatten.
Ook verzekeringsmaatschappijen zijn terughoudend. Op de particuliere polis is verhuur via Airbnb in de regel niet gedekt, want het wordt gezien als bedrijfsmatige exploitatie. De kans op schade is bij verhuur namelijk vele malen groter dan de reguliere schadekans, omdat mensen zich in een omgeving die niet van henzelf is, minder verantwoordelijk gedragen. In de regel is de woning tijdens de verhuur dus niet of nauwelijks verzekerd tegen brand of schade en ongelukken van de gasten.
Daarnaast geeft Airbnb verwarring bij overheden. Bij commerciële verhuur spelen zaken als het bestemmingsplan en de brandveiligheid een rol. Bij verhuur aan meer dan tien personen kan zelfs een omgevingsvergunning van toepassing zijn.
Bij overnachtingen moet er een doorlopend nachtregister worden bijgehouden. Dit wordt door de gemeente gebruikt om toeristenbelasting te heffen. Amsterdam was een van de eerste gemeenten ter wereld die toestemming gaf voor vakantieverhuur via diensten als Airbnb.
Lees ook: Lees dit als je zelf wilt beleggen in vastgoed
Airbnb en de Belastingdienst
Naast de risico's zijn er ook fiscale consequenties. In veel gevallen moet er btw verrekend worden. De Belastingdienst kan het huurgeld als inkomen uit arbeid of verhuur uit onroerend goed zien.
Het valt niet onder de kamerverhuurvrijstelling (inkomstenbelasting). Een van de eisen daarvan is dat de huurder in de basisregistratie van de gemeente ingeschreven moeten staan. De kans dat een vakantieganger dit gaat doen is nihil. De inkomsten moeten daarom na aftrek van de kosten opgegeven worden onder resultaat overige werkzaamheden. Doordat de woning een deel van het jaar niet volledig als eigen woning gebruikt wordt, kan dit weer consequenties hebben voor de hypotheekrenteaftrek. Fiscaal verhuist de woning eventjes naar box 3.
Wij vierden onze vakantie (ook via Airbnb) in een luxe verbouwde schuur naast een woning. Wie zo'n onderkomen structureel verhuurt, bijvoorbeeld als Bed and Breakfast, kan door de fiscus op basis van het urencriterium zelfs als ondernemer worden gezien. In dat geval moet de verhuurder een vergunning bij de KvK aanvragen en doorsturen naar de Belastingdienst.
Huizenruil is leuk, maar in regelgevend Nederland is het verstandig weet te hebben van de addertjes onder het gras.
Lees ook: Hoe ben je als Airbnb-huurder eigenlijk verzekerd?