Heb je een restschuld? Zo kom je ervan af.

De huizenprijzen blijven stijgen. Dit is goed nieuws voor huiseigenaren met een onderwaterhypotheek die willen verhuizen. Bij zo'n hypotheek is de lopende hypotheek hoger dan de waarde van de woning. Bij verkoop ontstaat er een restschuld.

Deze restschuld kan op diverse manieren worden afbetaald, namelijk:

• uit eigen middelen
• met hulp van derden of door het afsluiten van een lening
• afkopen van een verpande polis
• meefinancieren in de hypotheek bij aankoop van de volgende woning

Lees ook: Je wilt verhuizen, maar je hypotheek staat onder water. Dit zijn je opties.

Als er sprake is van een kleine restschuld, dan kunnen veel huizenbezitters dit zelf betalen van hun eigen middelen. Er ontstaat echter een probleem als er sprake is van een hoge restschuld. De huiseigenaar zal dan een andere oplossing moeten zoeken om toch te kunnen verhuizen.

Hulp van ouders is dan een mogelijkheid, door middel van een schenking bijvoorbeeld. De maximale belastingvrije schenking in 2016 is 53.016 euro aan kinderen tussen de achttien en veertig jaar.

Lees ook: Huis kopen? Misschien kun je een familiehypotheek afsluiten.

Een aparte lening afsluiten

Het is ook mogelijk een lening af te sluiten. Het nadeel van een lening is dat die bij aankoop van een andere koopwoning voor een lagere maximale hypotheek zorgt. Het leningsbedrag moet namelijk getoetst worden op 2,5%.

Hieronder zie je een rekenvoorbeeld waarbij de restschuld van 18.000 euro wordt betaald door het afsluiten van een aparte lening. Het volgende is van toepassing:

• Inkomen man: 40.000 euro
• Inkomen vrouw: 25.000 euro
• Toetsrente 2,5%
• Maximale hypotheek zonder lening: 294.741 euro
• Maximale hypotheek met lening: 203.630 euro

Uit bovenstaande berekening blijkt dat de maximale hypotheek door de lening ruim 90.000 euro lager wordt. En dat huiseigenaren dan dus behoorlijk worden beperkt in hun zoektocht naar een nieuwe koopwoning.

Je polis afkopen

Een andere mogelijkheid is om een eventuele lopende verpande polis af te kopen. De opgebouwde waarde wordt dan gebruikt om de restschuld te betalen. Als er sprake is van een box 1-polis moet aan bepaalde eisen worden voldaan voor een onbelaste uitkering.

Maar deze eisen zijn niet van toepassing als er sprake is van een restschuld. Het is wel verstandig om vooraf contact op te nemen met de verzekeringsmaatschappij waar de verpande polis loopt.

De opgebouwde waarde moet namelijk door de maatschappij op tijd worden overgemaakt naar de notaris. Een maatschappij keert de waarde eigenlijk pas uit als de hypotheek is afgelost en de bank waar de hypotheek is afgesloten daarvoor toestemming geeft.

Je komt eigenlijk terecht in een kip-ei-verhaal. In het kort komt het erop neer dat de maatschappij en de bank hun medewerking moeten verlenen. Dit lijkt simpel, maar in werkelijkheid wordt er (meestal) geen medewerking verleend.

Veel geld verloren

Het afkopen van de polis heeft ook een flink nadeel. Er gaat veel geld verloren. Vooral als er sprake is van een spaarpolis. De waarde van de polis stijgt in de laatste jaren namelijk het meest.

In de tabel hieronder staat de waardeontwikkeling (afkoopwaarde) van een verpande spaarpolis die gegarandeerd 100.000 euro uitkeert na dertig jaar.

Bij afkoop in jaar elf wordt er bijna 18.000 euro uitgekeerd. Met dit bedrag kan de restschuld worden betaald. Maar als de polis nog negentien jaar doorloopt, is de uitkering 100.000 euro! Het is duidelijk dat afkopen van een verpande polis niet aan te raden is.

Via een omweg: lening

Nog even terug naar de situatie dat de maatschappij (bank) niet meewerkt om de afkoopwaarde over te maken naar de notaris. Het is dan mogelijk om een omweg te gebruiken.

• Je sluit eerst een lening af van 18.000 euro.
• Na verkoop van de woning wordt de polis afgekocht.
• Na ontvangst van de afkoopwaarde wordt de lopende lening weer ingelost.

Deze omweg is mogelijk als de afkoopwaarde op tijd wordt uitgekeerd. Er zijn namelijk maatschappijen die niet zo snel zijn. Het kan dan zelfs een paar maanden duren alvorens de afkoopwaarde wordt uitgekeerd. Dit levert natuurlijk weer problemen op als je een andere woning hebt gekocht.

Check ook: Zes tips om gedwongen verkoop van je huis te voorkomen

Meefinancieren van restschuld

Als laatste optie in het geval van een restschuld noemde ik meefinancieren. Het is mogelijk een restschuld mee te financieren in een volgende hypotheek, bij aankoop van een andere woning. Dit lijkt op het eerste gezicht simpel, maar let op: in werkelijkheid is dit niet gemakkelijk. Er zijn in Nederland niet veel banken die restschulden meefinancieren.

In februari 2014 heb ik hier al eens onderzoek naar gedaan. Eigenlijk is er altijd sprake van maatwerk. De bank die het verst gaat in het meenemen van restschulden is Florius. Zij hebben (op het eerste gezicht) de volgende eisen:

• De restschuld is op of na 29 oktober 2012 ontstaan.
• Je kunt in een periode van maximaal vijftien jaar je restschuld aflossen.
• Je inkomen is hoog genoeg om de maandlasten van de hypotheek te dragen.
• De nieuwe hypotheek inclusief de restschuld is maximaal 115% van de marktwaarde van het nieuwe huis.
• De restschuld bedraagt maximaal 75.000 euro.

Bij Florius is het mogelijk om 13% van de marktwaarde van de nieuwe woning als restschuld mee te nemen. In 2016 is het namelijk nog mogelijk om 2% kosten koper mee te financieren in de hypotheek.

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

• Aankoopprijs nieuwe woning: 200.000 euro
• Totale kosten koper 5%: 10.000 euro
• Benodigde hypotheek: 210.000 euro
• Maximale hypotheek: 204.000 euro (koopprijs plus 2%)
• Benodigde eigen middelen: 6000 euro
• Maximale hypotheek inclusief restschuld: 230.000 euro (koopprijs plus 15%)
• Maximale restschuld meefinancieren: 26.000 euro (230.000 -/- 204.000)

Restschuld meefinancieren: wel bij Florius

Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat de maximale restschuld die meegefinancierd kan worden 26.000 euro is. Voor de aankoop van de nieuwe woning zijn er wel eigen middelen nodig van 6000 euro. Dit is logisch, want dat is voor iedereen van toepassing die in 2016 een huis koopt.

De restschuld moet in maximaal vijftien jaar worden afgelost. Echter: Florius gaat wel kijken of dit in een kortere termijn mogelijk is. Hierbij is de hoogte van het inkomen belangrijk. Het inkomen moet altijd voldoende zijn om de hypotheek van 230.000 euro te kunnen betalen.

In overleg met Florius is het mogelijk om een paar duizend euro van de eigen middelen over te houden voor bijvoorbeeld de verhuizing.

Dan de verpande polis, die fiscaal kan worden voortgezet bij Florius. Zij eisen niet dat de lopende verpande polis wordt afgekocht. Aangezien er sprake is van maatwerk is het verstandig om vooraf alles goed uit te werken en dit eerst te bespreken.

Eerst je huiswerk maken

Let op: de oude woning moet verkocht zijn. Wie een restschuld overhoudt bij verkoop van zijn woning doet er verstandig aan om eerst zijn huiswerk goed te doen alvorens de woning te koop te zetten. Dit voorkomt namelijk problemen bij het kopen van de nieuwe woning.

Check ook: Wat te doen als je hypotheek onder water staat?