Wie een huis koopt belegt eigenlijk al in vastgoed. Maar het kan op meer manieren: zo zijn er diverse beleggingsfondsen waar je je pijlen op kunt richten. Welke keuzes moet je allemaal maken voordat je er daadwerkelijk in kunt beleggen? Een stappenplan.
Bedenk allereerst of je voor beursgenoteerd of een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds wilt gaan.
Het voordeel van een fonds dat niet aan een beurs genoteerd staat, is dat beurssentimenten geen rol spelen bij de waarde van de belegging. Voordat zo'n fonds - vaak een commanditaire vennootschap (cv) - wordt opgezet, zijn de huurders en looptijd van de contracten vaak bekend, wat voor een bepaalde zekerheid kan zorgen.
Die cv's mogen in theorie doorgaans een hogere hypothecaire financiering afsluiten dan een genoteerd fonds (tot 60% van de portefeuillewaarde). Bij een lage rente kan lenen gunstig zijn met betrekking tot je rendement, maar renteschommelingen kunnen ricico's opleveren.
Spreiding is bij cv's lastig, omdat participaties met vijfduizend tot honderdduizend euro prijzig zijn. Wil je je vermogen over meerdere fondsen verspreiden, dan ben je in het minste geval dus al enkele tienduizenden euro's kwijt. Je geld inzetten op één fonds is niet aan te raden: vallen er veel huurders weg binnen een cv, dan loopt het fonds direct een groot deel van de huuropbrengsten mis.
Bij beursgenoteerde fondsen is er wel sprake van spreiding van vastgoed en zijn je stukken makkelijker verhandelbaar. Je kunt tijdens beursopening altijd in- en uitstappen. Je kunt ook geld steken in meerdere fondsen, bijvoorbeeld in Amerika en in Europa of in een winkelfonds en een kantorenfonds. Er zijn ook beleggingsproducten die dat voor jou doen. Vastgoed-ETF's zijn bijvoorbeeld samengesteld uit meerdere vastgoedaandelen. Zo spreid je het risico nog beter.
Bij cv's zijn je beleggingen niet overdraagbaar, behalve bij overlijden of instemming van alle participanten in het fonds. Overigens is investeren in vastgoed via crowdfunding tegenwoordig ook mogelijk.
Lees ook: Zo werkt crowdfunding (en hier moet je op letten om niet de mist in te gaan)
Ook moet je kiezen in welk type vastgoed je wilt beleggen. Er zijn veel vastgoedcategorieën waarin je via een fonds in kunt beleggen. Een greep uit de mogelijkheden van Nederlandse fondsaanbieders:
- Kantoren
- Winkels
- Zorgcentra
- Vakantiehuizen
- Amerikaanse, Duitse, Nederlandse huurwoningen
- Studentenwoningen
- Bedrijfsruimten
- Parkeergarages
- Supermarkten
Kortom: je kunt het eigenlijk zo gek niet bedenken. Iedere categorie heeft voor- en nadelen. Fondsaanbieders lijken zelf overigens steeds vaker lijken te kiezen voor beleggingen met een infrastructureel karakter met langjarige contracten - denk aan parkeergarages. Kantoren hebben het jarenlang juist slecht gedaan door crisis, digitalisering en een overschot aan vierkante meters.
Afhankelijk van het type vastgoed dat je kiest (zie stap #2) kom je terecht bij een fondsaanbieder. Vaak bieden aanbieders meerdere typen vastgoed aan, maar er zijn ook partijen die zich op één categorie richten.
Zo richt Westplan zich specifiek op Amerikaanse huurwoningen, SynVest op Duits huurvastgoed en Wereldhave op middelgrote winkelcentra in Nederland. Dit is een selectie van belangrijke spelers op de markt voor beurgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen:
- Unibail Rodamco
- Wereldhave
- VastNed
- NSI Nieuwe Steen
- Hanzevast
- Annexum
- Holland Immo Group
- Westplan
- ThinkETF's
Door de crisis zijn er vastgoedfondsen omgevallen en zijn fondsaanbieders in de problemen gekomen. Hoewel het een goed teken kan zijn dat een partij de zware storm van de financiële crisis heeft overleefd, wil dat niet zeggen dat je niet kritisch naar een fondsaanbieder moet kijken.
Zo verkeert Hanzevast al een tijdje in zwaar weer, nadat het vastgoed enorm in waarde kelderde.
Probeer inzichtelijk te krijgen hoe een partij in het recente verleden heeft gepresteerd, maar weet ook dat dat geen garantie is voor de toekomst.
Ook belangrijk voordat je in vastgoed belegt: vooraf het prospectus lezen. De brochures zijn altijd mooi, maar vertellen niet het hele verhaal. Een goed prospectus bevat volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM) minstens informatie over:
- De mogelijke risico's die beleggers lopen als zij op de aanbieding ingaan
- Hoe de aangeboden effecten gekocht en verkocht kunnen worden
- De kosten van de aanbieding die voor rekening van de belegger komen
- De manier waarop de waarde van het effect vastgesteld of gewijzigd kan worden
- De rente of vergoeding aan de belegger en hoe deze rente of vergoeding vastgesteld of gewijzigd wordt
- De activiteiten en de organisatiestructuur van de aanbieder van de effecten
- De financiële positie van het bedrijf dat de effecten aanbiedt
- De personen die het bedrijf dat de effecten uitgeeft besturen
Mis je informatie? Neem dan contact op met de aanbieder en vraag om opheldering.
Controleer of een fonds onder het toezicht van de AFM valt en ga na of je dit belangrijk vindt.
Veel aanbieders van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kunnen gebruik maken van een bepaalde vrijstelling, bijvoorbeeld als er participaties worden uitgegeven van meer dan 100.000 euro per stuk.
In dat geval is er weinig tot geen toezicht van de AFM op de belegging, wat kan betekenen dat er extra risico's zijn. Een partij kan bijvoorbeeld het opgehaalde kapitaal voor andere doelen aanwenden dan in het prospectus staat. Is er wél AFM-toezicht, dan is het risico daarop kleiner.
Sommige partijen kiezen bewust om niet onder het toezicht van de AFM te vallen. Aanbieders betalen de AFM namelijk om toezicht te houden op beleggingsactiviteiten en de kosten ervan kunnen aardig oplopen. Geld dat bepaalde aanbieders liever in het vastgoed zelf steken.
De meeste vastgoedfondsen worden (al dan niet zwaar) gefinancierd met een hypotheek, wat een financieringsrisico met zich meebrengt. Wat gebeurt er met je geld als een fondsaanbieder de hypotheken niet meer kan betalen? En welke voorwaarden heeft de bank gesteld aan het verstrekken van een hypotheek? Loop dit eens na, voordat je belegt.
Voor de crisis zetten veel niet-beursgenoteerde fondsen in op een hoge hefboom, waarbij het geleende kapitaal soms tot wel 75% van het totale vermogen van het fonds betrof.
Sinds de crisis zijn veel fondsen minder gaan lenen bij banken en dat heeft gezorgd voor een stabielere verhouding van het eigen en vreemd vermogen. Enkele fondsen gebruiken zelfs helemaal geen hypothecaire financiering.
De AFM wijst erop dat de beleggingspropositie een gedegen screening van de bank mist als een fondsaanbieder zonder bancaire financiering opereert. "Wellicht zijn er juist risicogerelateerde redenen waarom een bank het betreffende vastgoed niet zou willen financieren," aldus Marcel Proos van de AFM. "Goede proposities blijven gefinancierd worden door de bankmarkt."
Heb je je vastgoedbelegging gevonden? Vraag je dan nog eenmaal af of je het je kunt permitteren om je vermogen voor lange tijd vast te zetten in vastgoed. Want zoals gezegd is er voor beleggen in, met name niet-beursgenoteerd vastgoed een lange adem nodig. Wil je makkelijker kunnen uitstappen? Dan is beursgenoteerd vastgoed misschien een betere keuze.
Lees ook: Beleggen in vastgoed kan lonen. Hier moet je op letten.
Volgende keer verder gaan?
Sla je voortgang op en onthoud waar je gebleven bent.
Maak een gratis account aan Ben je al lid? Log in