Je nieuwe huis is vaak (nog) niet perfect: de keuken is te ouderwets, de badkamer lekt en de tuin ziet er niet uit. Er zit dan niets anders op dan flink te verbouwen.
Vóór de kredietcrisis kon je een complete verbouwingshypotheek bovenop je gewone hypotheek krijgen. Maar hoe gaat dat nu?
Onzin over verbouwingshypotheken
Over verbouwingshypotheken doet de nodige onzin de ronde. Zo zegt men dat bouwdepots niet langer verkrijgbaar zijn, banken lastig doen en je veel eigen geld moet bijleggen. Soms verkondigen zelfs adviseurs deze lariekoek. Niet omdat zij geen financiële kennis hebben, maar wél omdat zij geen verstand hebben van taxeren.
Verstand van taxeren hebben is belangrijk. Je hebt altijd een taxatierapport nodig (want de bank baseert de hoogte van de hypotheek erop), maar vaak gaat het daar al fout. Of nog eerder, bij het opstellen van een bouwplan.
Het is erg vervelend om er bij de financiering achter te komen dat je geen complete verbouwingshypotheek krijgt, omdat de taxateur geen goed beeld van je plannen heeft.
Onderhandelen is goud waard
Ik leg graag stap voor stap uit hoe je een maximale verbouwingshypotheek kunt krijgen. Dat kan hoog oplopen. Recent vroeg een stel mijn hulp. Uiteindelijk kregen zij een verbouwingshypotheek van 92.000 euro. Er hoefde slechts 1.200 euro aan eigen middelen bij. Wat is het geheim?
Goed onderhandelen is om te beginnen goud waard. Als je een woning die 200.000 waard is, koopt voor 190.000 euro, heb je de eerste winst al te pakken. Deze winst kun je gebruiken om smaakgerelateerde verbouweingen te doen.
Denk aan een lelijke, maar goede keuken. Als je deze wilt vervangen, zal de taxateur bijna geen waardevermeerdering noteren omdat de keuken technisch nog goed is. Maar als de keuken van ellende uit elkaar valt, is de waardevermeerdering volledig en dat is positief voor je taxatierapport. In dat geval kun je de 10.000 euro voor een andere smaakkwestie inzetten.
Naast de smaakgerelateerde zaken zijn er vaak ook noodzakelijke verbouwingen. De verhouding tussen deze twee zal per verbouwing verschillen. Als vuistregel wordt vaak een marktgemiddelde van 70% genomen. Als je voor 10.000 euro gaat verbouwen, neemt volgens deze vuistregel de waarde met 7000 euro toe.
Maar als bij je verbouwing álles noodzakelijk is, zal de waardevermeerdering vaak groter zijn dan het bouwdepot. Winst, dus - daar is de bank ook blij mee.
Hoe concreter, hoe beter
Kennis is macht. Dat geldt ook bij verbouwingsdepots. Als je al een gespecificeerde begroting hebt, of een pro forma-offerte van een aannemer, dan kan de taxateur veel gerichter een waarde bepalen. Bij vage begrotingen zal de taxateur voorzichtig taxeren. En dan is de kans op een hoge hypotheek minder groot.
Bij verbouwingen is dit wel een uitgebreid traject. Maar hoe groter de verbouwing, hoe groter de kans dat je waarde toevoegt. En dus dat de bank welwillender tegenover je plan staat.
De ene taxateur is de andere niet
Nu we het toch over de taxateur hebben: de ene taxateur is de andere niet. Een rapport kost de nodige onderbouwing. Goedkope taxateurs investeren deze uren vaak niet, omdat dat niet past in hun lage tarief. Daarnaast heeft lang niet elke taxateur voldoende kennis in huis. In deze gevallen is goedkoop vaak ook duurkoop.
Al met al is het van belang om scherp te onderhandelen, veel waarde aan je huis toe te voegen, een duidelijk plan te maken en niet met de eerste de beste taxateur in zee te gaan.
Lees ook: De kosten voor een bouwvergunning zijn lang niet overal hetzelfde