Een hypotheek is een van de grootste verplichtingen die je in je leven aan zult gaan. Gek genoeg besteden mensen vaak evenveel of meer aandacht aan de keuze van een nieuwe tv, dan aan de keuze van een hypotheek. Dat kan beter. En grondiger. En nee, dat is niet onmogelijk ingewikkeld. Gewoon beginnen bij stap één.
Het regelen van een hypotheek kost tijd. Meer dan je denkt. Dus ga er vooral niet van uit dat het een kwestie is van één bezoekje aan de bank en dat de papierwinkel daarna vanzelf gaat. Er komt veel uitzoekwerk bij kijken en er moeten heel wat handtekeningen worden gezet. Dus heb je een huis op het oog, ga dan meteen met je hypotheek aan de slag.
Wil je je hypotheek met of zonder hulp van een adviseur regelen? Denk daar goed over na. Hypotheekadvies is niet gratis (reken op zo’n 2000 à 2500 euro), maar je kunt er veel aan hebben. Een adviseur weet namelijk precies wat er allemaal moet gebeuren. Je kunt terecht bij de bank of een adviesketen. Ook zijn er adviseurs die als zelfstandige werken.
Een hypotheek afsluiten zonder tussenkomst van een adviseur heeft een naam: execution only. Je beoordeelt dan zelf je persoonlijke situatie en kiest zelf de hypotheek die volgens jou het beste bij je past. Dit is bij verschillende geldverstrekkers mogelijk, bijvoorbeeld bij ABN Amro (daar kun je je hypotheek overigens ook gewoon mét adviseur afsluiten).
Bij execution only is het wel belangrijk dat je weet wat je doet. Daarom moet je eerst een kennis- en ervaringstoets afleggen, aan de hand waarvan wordt bekeken of het verstandig is dat je je hypotheek zelfstandig afsluit. Overigens is het execution only-afsluiten van een hypotheek niet kosteloos. Zo rekent ABN Amro afhandelingskosten à 850 euro.
Kies je voor een adviseur? Dan kan die adviseur helpen bij de volgende stappen.
De hoogte van de hypotheek die je maximaal kunt krijgen hangt van verschillende zaken af.
Persoonlijke situatie
Er wordt gekeken naar je inkomen en dat van je partner, of je in loondienst bent of als zelfstandige werkt, en of je andere leningen hebt lopen. Daarnaast speelt de vraag of je spaargeld hebt een rol.
Marktwaarde
Geldverstrekkers letten ook op de marktwaarde van de woning die je wilt kopen. Voor een bestaande woning kun je nu, in 2014, maximaal 104% van de marktwaarde lenen. Ieder jaar wordt dit minder, tot aan 2018: dan zal het maximaal te lenen bedrag 100% van de marktwaarde zijn.
Hypotheekrente
Een deel van de maandlasten die bij een hypotheek horen bestaat uit rentelasten. Dit heet de hypotheekrente. Er bestaan verschillende soorten rentes. Je kunt in de regel kiezen voor een variabele rente of een vaste rente – bijvoorbeeld voor één, vijf of tien jaar. Als je rente vastzet, koop je als het ware zekerheid af. Hoe langer je de rente vastzet, hoe meer zekerheid je hebt: je weet precies waar je aan toe bent.
Maar daar moet je ook een hoger rentetarief voor betalen. En hoe hoger de rente, hoe hoger de rentelasten. Daarmee is het deel aan rente van het totaalbedrag dat je leent van de bank groter, en wordt de ruimte voor het geld dat je wilt lenen kleiner.
Je kunt bij geldverstrekkers navraag doen over de rentetarieven die zij hanteren. De rente die je betaalt over je hypotheek, kun je aftrekken van je belastbaar inkomen. Door deze hypotheekrenteaftrek betaal je minder inkomstenbelasting (zie ook punt 6 van dit stappenplan).
Met deze tool kun je een inschatting maken van het bedrag dat je maximaal kunt lenen.
Tip: wanneer blijkt dat je niet genoeg geld kunt lenen om het huis te kopen, betekent dit niet meteen dat je op je huidige stek moet blijven wachten tot je meer geld hebt. In sommige gevallen kun je financiële hulp krijgen. Denk bijvoorbeeld aan een starterslening of een startersrenteregeling. Ook bestaan er koopvarianten waar je een voordeel uit kunt halen. Bij Kopen naar wens, bijvoorbeeld, betaal je niet de gehele marktwaarde van het huis, maar is er sprake van een uitgestelde betaling. Het deel van de marktwaarde dat niet is betaald, hoeft pas voldaan te worden bij een doorverkoop. Andere varianten zijn duokoop en slimmer kopen. Ouders kunnen hun kinderen ook helpen bij de koop van een huis. Ze kunnen bijvoorbeeld geld uitlenen, geld schenken of borg staan.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die je kunt krijgen op een maximale hypotheek van 290.000 euro (vanaf juli 2014 is dat 265.000 euro). Deze garantie wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Je kunt ‘m tegelijk met je hypotheek afsluiten. Doe je dit, dan heb je – onder bepaalde voorwaarden – minder kans op een restschuld of gedwongen verkoop van je huis als je door onvoorziene omstandigheden de hypotheek niet meer kunt betalen.
In feite krijgt de geldverstrekker de zekerheid dat je hypotheekschuld zal worden terugbetaald. Sluit je de garantie af, dan moet je eenmalig een bedrag betalen. Dat is in 2014 1% over je totale hypotheekbedrag. In ruil voor deze zekerheid krijg je korting op je hypotheekrente.
Let op: sluit je een NHG af, dan heeft dit gevolgen voor je maximale koopsom. Het bedrag dat je aan garantie betaalt valt immers binnen je hypotheek. Er blijft dan minder geld over voor de koop van je huis. De garantie heeft daardoor geen invloed op wat je maximaal kunt lenen, maar wel op wat je vervolgens maximaal kunt kopen.
Eventueel spaargeld kun je gebruiken voor de koop van je huis. Zo kun je de hypotheeklasten verlagen. Verdiep je in wat je in totaal nodig hebt, maak een rekensom en overweeg dan of een lager bedrag dan de maximale hypotheek volstaat.
Let op: het kán voordelig zijn om spaargeld te gebruiken voor de aankoop, maar dit hoeft niet per se zo te zijn. Wanneer de rente op je spaargeld je meer oplevert dan wat je aan hypotheekrente bent verschuldigd na renteaftrek, dan is het niet verstandig het spaargeld te gebruiken om de hypotheek te verlagen. Vergelijk de rentes met elkaar.
De hypotheekvorm die je kiest heeft te maken met de manier waarop je wilt aflossen. Sinds 2013 moet je, wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit, deze annuïtair of lineair aflossen (binnen dertig jaar). Anders vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek. Bij een andere hypotheekvorm heb je überhaupt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek (mensen die hun hypotheek vóór 2013 hebben afgesloten hebben hier nog wel recht op).
Dat betekent eigenlijk dat een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek de enige twee logische opties zijn wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit.
Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je iedere maand een vast bedrag (een combinatie van aflossing en rente). De verhouding tussen rente en aflossing verandert bij deze hypotheekvorm tijdens de looptijd. Het bedrag aan aflossing gaat omhoog, het bedrag aan rente juist omlaag.
Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je iedere maand een vast bedrag af. De aflossing blijft bij deze hypotheekvorm de gehele looptijd stabiel, terwijl de rente hoog start en steeds lager wordt.
Wanneer je bovenstaande stappen hebt doorlopen, alles goed hebt overdacht en precies weet wat je wilt, vraag je een offerte aan bij de geldverstrekker die je op ’t oog hebt. Die stuurt jou vervolgens een offerte (aanbod) toe, mét allerlei bijbehorende documenten, zoals voorwaarden en aanvraagformulieren.
Let goed op de regels en voorwaarden die de geldverstrekker hanteert. Bekijk bijvoorbeeld of je in de toekomst eventueel extra kunt lenen, en check wat er gebeurt wanneer je wilt verhuizen. Lees je daarover goed in, eventueel met hulp van een hypotheekadviseur. Een hypotheek is niet niks. Zorg ervoor dat je precies weet waar je aan begint.
Een hypotheekofferte moet voldoen aan de Wet op het Financieel Toezicht en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Let op: op een offerte staan verschillende data. Aan de offertedatum kun je zien tot wanneer je van het aanbod gebruik kunt maken, ofwel tot wanneer je de tijd hebt om het papierwerk in orde te maken (zie stap 8). De passeerdatum laat zien wanneer alles uiterlijk moet worden afgerond bij de notaris (stap 9).
Zodra je de offerte in je bezit hebt, zul je zien dat je een heleboel documenten moet aanleveren: loonstroken, een overzicht van (eventuele) uitstaande schulden, een werkgeversverklaring. Verzamel deze documenten en stuur ze op, samen met de papieren die je van de geldverstrekker moet ondertekenen. Maak van alles wat je invult, ondertekent en opstuurt kopieën voor jezelf!
Gaat de geldverstrekker akkoord? Is je aanvraag goedgekeurd? Dan ben je er bijna, maar nog nét niet helemaal: je moet nog langs de notaris. Een notaris is de enige die aan de hand van de getekende offerte een hypotheekakte mag opmaken. Daarna kun je tot aanschaf overgaan. Gefeliciteerd!
Volgende keer verder gaan?
Sla je voortgang op en onthoud waar je gebleven bent.
Maak een gratis account aan Ben je al lid? Log in