Sinds 2013 moeten huiseigenaren hun hypotheek aflossen om van fiscale aftrek te kunnen profiteren. De aflossingsvrije hypotheek verdween. Op deze verandering kwam veel kritiek uit de markt, want het productaanbod zou daardoor verschralen.
Het toenmalige kabinet kwam - met medewerking van de SGP, de ChristenUnie en D66 - in antwoord daarop met een oplossing, zonder de wet hiervoor te hoeven aanpassen. Minister Blok bedacht een hypotheekconstructie met tòch een aflossingsvrije helft: de duohypotheek, ook wel Blok-hypotheek genoemd.
Lees ook: Je kunt kiezen uit drie hypotheken. Welke past bij jou?
De Blok-hypotheek
Het idee van de constructie is dat de huizenkoper twee leningen afsluit. De eerste lening lost hij annuïtair af; de tweede - oplopende - lening gebruikt hij om de maandlasten van de eerste lening te drukken. De constructie zou het voor starters mogelijk maken om toch een huis te kopen.
De schuld die in principe aftrekbaar is, wordt in deze duohypotheek toch voor minimaal de helft afgelost. Parallel ontstaat wel een nieuwe, niet aftrekbare schuld. Het rekenkundig eindresultaat was een hypotheek die voor maximaal de helft dezelfde lasten had als een aflossingsvrije hypotheek.
Kritiek op de duohypotheek
Na lancering van het idee brak een storm van kritiek los. De markt vond het totaal ongeschikt. Met de niet-aftrekbare oplopende lening zou de starter juist heel duur uit zijn en van de regen in de drup komen. De banken vonden de hypotheek technisch complex en indruisen tegen de roep om eenvoudige financiële producten.
Toch waren er ook positieve reacties. Zo creeërt de duohypotheek een synthetische vorm van aflossingsvrij, doordat de schuld vanuit box 1 verschuift naar box 3.
Lees ook: Vertrouwen de banken ons eigenlijk wel?
Opvolger van de huidige starterslening
We zijn nu een paar jaar verder en Prinsjesdag heeft uitgewezen dat dit product de huidige starterslening gaat opvolgen. Weliswaar heet het geen Blok-hypotheek, maar het principe is precies hetzelfde: twee leningen, waarvan de ene gebruikt wordt om de aflossing van de andere te betalen.
Bij het invoeren van het verplicht aflossen in 2013 werd de starterslening daarvan uitgezonderd en hoefden huizenkopers hier pas na drie jaar mee te beginnen. Aan die uitzondering komt eind dit jaar een einde. In 2017 kan de starterslening in aanvang dus niet meer aflossingsvrij worden aangeboden.
De oplossing die het kabinet in zijn rol als productontwikkelaar in 2013 heeft bedacht, wordt per 2017 gebruikt voor de starterslening.
Kleine aanvulling op bestaande lening
De vraag is of de kritiek op de Blok-hypotheek ook geldt voor de nieuwe starterslening. Ik vind van niet. Een starterslening is een relatief kleine aanvulling op de bestaande lening.
Dat zit zo. Stel: je leent 30.000 euro tegen een rente van 3,1%. Na drie jaar is er in box 3 nog maar een schuld van 1.906 euro. Als je inkomen na drie jaar hoger blijkt en je de starterslening alsnog moet aflossen, stijgt de maandlast maar met 7,41 euro in vergelijking met de situatie waarin je direct afloste.
Dit neemt niet weg dat het een technisch complex product is. Als je door omstandigheden de starterslening pas na vijftien jaar kunt aflossen, stijgt de maandlast met 80,52 euro en is het deel in box 3 inmiddels 11.578 euro. Hoe langer je de starterslening nodig hebt, hoe problematischer ze wordt.
Lees ook: De starterslening gaat op de schop