De laatste jaren hebben veel mensen uit noodzaak hun woning moeten verhuren. Ze zaten bijvoorbeeld met een nog niet verkochte woning en konden de dubbele lasten niet meer opbrengen. Maar hoe slim is het om vrijwillig een tweede woning te kopen en te verhuren?
De laatste tijd krijg ik bovenstaande vraag regelmatig. Er is geen vertrouwen meer in pensioenfondsen, de aandelenbeurs is erg onrustig en bij de bank krijg je nagenoeg geen rente. De stabiliteit van stenen klinkt dan al snel aantrekkelijk. Daarnaast is het zo dat vermogende mensen bijna altijd in het bezit zijn van vastgoed. De Nederlanders die de Quote500 halen, hebben hun rijkdom bijvoorbeeld vaak te danken aan vastgoed.
Lees ook: Het is geen gek idee om je spaargeld in een tweede woning te stoppen
Zelf beleggen in vastgoed: nadelen
Eerst wat nadelen. De verhuurmarkt kent veel regels en valkuilen. Om tot een maximaal rendement te komen, moeten vastgoedeigenaars goed op de hoogte zijn van het regelgevend klimaat in Nederland. De Nederlandse woningmarkt is sterk gereguleerd en er zijn strikte regels over de huurprijs van een woning. Ga er bijvoorbeeld niet vanuit dat kosten automatisch doorberekend kunnen worden in de huurprijs. De rechten van een huurder zijn erg goed verankerd. Verder laten investeringen in onroerend goed zelden een winst op de korte termijn zien, mede vanwege de kosten koper.
De laatste jaren lieten zien dat de huizenprijzen kunnen dalen. Aandelenkoersen schommelen dagelijks. Dat geldt voor vastgoed niet, maar de waarde kan wel degelijk veranderen. Bijkomend nadeel van vastgoed is een gebrek aan flexibiliteit. Een pand verkoopt je niet even snel en je ingelegde spaargeld staat dus min of meer geblokkeerd.
Een huis kan ook leeg staan zonder dat er ook maar iets van waarde voor terugkeert, terwijl er wel onderhoudskosten zijn. Ook wanbetalende huurders zijn een risico. En tenslotte loopt een vastgoedinvesteerder die gebruik maakt van een hypotheek het risico op een rentestijging.
Voordelen: vooral op lange termijn
Uiteraard zijn er ook voordelen - vooral op de lange termijn. Ook al daalt de huizenprijs voor een periode, zolang de huurder blijft betalen en je de hypotheek kunt aflossen is er geen probleem. De huur mag jaarlijks omhoog met de inflatie. Mocht de huizenprijs weer aantrekken, dan is er ook rendement door de waardeverandering.
De financiering
Cruciale vraag bij het investeren in vastgoed is de financiering. Die gaat tot ongeveer 70% van de waarde in verhuurde staat. De waarde in verhuurde staat is vrijwel altijd lager dan de waarde in onverhuurde staat. Hoe lager de huur, hoe minder de woning in de regel waard is. Vastgoedeigenaren in spé dienen er rekening mee houden dat ze ook eigen middelen moeten inbrengen.
Een leegstaand appartement met een waarde van 120.000 euro kan in verhuurde staat mogelijk maar 110.000 euro waard zijn. Als de bank maar tot 75.000 euro financiert, moet er dus behoorlijk wat spaargeld bij. Het mooiste is om een woning te kopen in verhuurde staat. Vaak is die prijs lager waardoor er minder eigen geld bij hoeft.
Wie direct wil beleggen in vastgoed moet zich goed op de risico's oriënteren. Beleggen in vastgoed kan een rendabele optie zijn, mits je begrijpt wat je doet.
Lees ook: Beleggen in vastgoed kan lonen! Hier moet je op letten.