Wanneer je wilt beleggen, is het belangrijk dat je goed weet waarin je je geld nu precies steekt. Oók als het gaat om beleggen in vastgoed.
Meestal beleg je via een vastgoedfonds in meerdere objecten. Heeft het ene gebouw te kampen met veel leegstand, dan kan een ander gebouw in het fonds de misgelopen huurinkomsten mogelijk compenseren. Maar het is wel van belang om te weten hoe oud de gebouwen zijn en welke huurders er al in het pand zitten. Zo kun je de beleggingsrisico's voor jezelf zo goed mogelijk beperken.
Om een goede beleggingsbeslissing te maken, stellen aanbieders van beleggingsproducten een prospectus op. Dit is een veelomvattend document, waarin je in principe alles over de belegging kunt lezen. Maar zo'n prospectus kan wel honderden pagina's bevatten en dus voor een (beginnende) belegger best intimiderend zijn. Een leidraad om het te lezen is dan handig. Welke hoofdstukken moet je in elk geval goed doornemen? Een overzicht.
Lees ook: Beleggen in vastgoed kan aardig lonen. Hier moet je op letten.
De beleggingsopbjecten
Allereerst is het, zoals vermeld, cruciaal dat je exact op de hoogte bent van het product waarin je belegt. Kortom: waar gaat je geld naartoe?
Als je over vastgoed spreekt, kijk je naar de staat waarin de gebouwen verkeren, welk doel ze dienen (bijvoorbeeld als kantoor of als woning) en waar de gebouwen staan. Staat een kantoorgebouw op een industrieterrein, dan kan dat voor huurders minder interessant zijn dan wanneer het object bijvoorbeeld dicht bij een station ligt. Anderzijds kan een kantoorgebouw op een wat minder centrale plek weer goedkoper zijn. Weeg dit af.
Het voordeel van beleggen in vastgoed is dat je investeert in iets tastbaars. Je kunt bij wijze van spreken op de fiets springen en de gebouwen met je eigen ogen aanschouwen.
Lees ook: Een vastgoedfonds uitkiezen? Check dit stappenplan.
Huurcontracten
Het rendement op een vastgoedbelegging is grotendeels afhankelijk van de huurinkomstenstroom. Blijven huurders een hoge huur betalen, dan is dat voor jou als belegger een goede zaak. Zoek in het prospectus dan ook goed op of er al huurcontracten zijn afgesloten en voor hoelang en tegen welke prijs deze zijn afgesloten.
Je ziet dat huurders steeds vaker vooral flexibel willen zijn en dat huurcontracten op die wens moeten aansluiten. Contracten die tien jaar lopen lijken daarbij niet meer van deze tijd. Denk eerder aan overeenkomsten die slechts enkele jaren lopen. Voor beleggers heeft dat het risico op vastgoedbeleggingen wellicht iets vergroot.
Kijk ook naar de huurders zelf. Zijn dit grote partijen? Dan zullen zij mogelijk meer kantoorruimte nodig hebben. Ook is de kans dat zij de huur niet meer kunnen opbrengen iets kleiner dan bij kleine huurders, die nog wel eens failliet gaan.
Wie beheert je geld?
Het is altijd spannend als je je zuurverdiende geld toevertrouwt aan een partij die je eigenlijk niet zo goed kent. Laat je door middel van het prospectus dan ook goed op de hoogte brengen van de personen achter de fondsaanbieder. Wie zijn zij? Heeft de aanbieder in het verleden meer fondsen op de markt gebracht? En hoe hebben die fondsen gepresteerd? Daarbij kan het geen kwaad om Google eens te openen en te zoeken op zowel de fondsaanbieder als de betrokken fondsbeheerders.
Ook andere betrokkenen moet je goed onder de loep nemen. Als de fondsaanbieder bijvoorbeeld vastgoed heeft gekocht in het buitenland, dan is de kans groot dat deze lokale partners heeft ingeschakeld om objecten te onderhouden of te beheren. Hebben deze partners wel voldoende ervaring en genoeg contacten in het land om het vastgoed te beheren?
Overige partijen die van belang zijn om in het prospectus te controleren zijn een taxateur en accountant. Beide partijen moeten bij voorkeur duidelijk vermeld in het document te vinden zijn en moeten daarnaast geheel onafhankelijk kunnen opereren.
Check ook: Zelf beleggen in vastgoed: dit moet je weten
Wie financiert?
Investeren er via het vastgoedfonds enkel particuliere beleggers of legt de aanbieder zelf ook kapitaal in? Het kan voor jou als belegger een geruststelling zijn als de fondsaanbieder zelf ook belegt in het vastgoed, omdat het laat zien dat hij bereid is om zelf ook een risico te lopen. Neemt hij zijn taken als vastgoedbeheer niet serieus, dan zal de aanbieder daar zelf ook last van hebben. Het is een extra stimulans om alles uit het vastgoed te halen wat erin zit.
Ook is het wenselijk als er een bank meefinanciert. Volgens de AFM mist het beleggingsproduct een extra check van de bank als een fondsbeheerder zonder bancaire financiering opereert. Als een bank investeert in het fonds, dan straalt dat een bepaald vertrouwen in het product uit. Let er wel op dat er niet teveel kapitaal wordt ingelegd door de bank. Vroeger bleek de loan-to-value, de verhouding tussen geleend geld en bezittingen, nog wel eens 80% te zijn. Dan ontstaat er een grote hefboom, die jouw risico's aanzienlijk verhogen. Tegenwoordig zijn bij vastgoed loan-to-values van 50 à 60% gebruikelijk.
Risico's
In een prospectus vind je ook alle risico's die de belegging met zich meebrengen. Denk aan leegstandsrisico's, onderhoudsrisico's, exploitatierisico's en restwaarderisico's.
Verdiep je goed in wat die risico's precies betekenen. Prik daarbij door de mooie verhalen heen. Huurpotentieel betekent bijvoorbeeld niets meer dan leegstand. Zijn de risico's in verhouding met het rendement dat je - naar verwachting - op je belegging krijgt?
Lees ook: Je belegt in een vastgoedfonds, maar de beheerder gaat failliet. Wat nu?